Une baisse des prix de l’immobilier de l’ordre de 10% en 2023

Non, ce ne sera pas une crise immobilière, avec une forte chute des prix. Tout juste une correction saine des prix, totalement surévalués depuis trop longtemps. Les raisons de cette bulle immobilière sont connues. Ce qui l’est moins, c’est l’ampleur de cette correction des prix. Les prévisions se multiplient, et les agents immobiliers restent le plus souvent réservés sur ce sujet.
Les 15 % de baisse ne seront pas atteint

La chute des prix de l’immobilier de 10 à 15% en 2023, c’est ce que pronostiquaient certains experts en 2022, à la lecture des premières hausses de taux d’intérêt. Le compte n’est pas bon pour le moment. La baisse des prix devrait atteindre tout juste ce seuil des 10% en fin d’année 2023, car dès la rentrée, ceux qui souhaitent réellement vendre vont devoir accepter une baisse significative de leur demande. Les taux d’intérêts des crédits immobiliers ne vont pas baisser à la rentrée. Certains anticipent une redescente des taux avec la fin de hausse des Taux de la BCE. Mais cela ne fonctionne pas ainsi. Les banques revoient leurs risques avec la baisse des prix des biens. Financer un client dont l’acquisition s’apprête à perdre 10% de sa valeur n’est en rien un service à rendre. Il s’en suit des difficultés de remboursement de crédit ou du moins des moins-values à réaliser en cas de revente.

Taux fixes moyens de marché des crédits immobiliers (TAEG) - Données actualisées au 01/07/2023

Durées de crédit
Taux élevés (15% apport)
Taux moyens (30% apport)
Taux faibles (50% apport)

7 ans
3,75 %
3,55 %
3,15 %

10 ans
3,85 %
3,65 %
3,25 %

15 ans
4,25 %
3,75 %
3,35 %

20 ans
4,55 %
3,95 %
3,45 %

25 ans
5,05 %
4,00 %
3,65 %

(*) Mise à jour effectuée le 01/07/2023 . Taux assurance incluse d’un taux moyen d’assurance emprunteur de 0.45%. Taux moyens de marché (avec 30% d’apport), calculés sur les relevés des courtiers en crédits immobiliers. Données indicatives uniquement.

Constatation de baisses de prix : un effet retard de plusieurs mois

Les indicateurs de tendance de prix de l’immobilier sont toujours en retard d’un trimestre. Ainsi, en début d’année, la baisse des prix reprise dans les médias était très faible. Forcément, une transaction immobilière prend plusieurs mois pour se finaliser. Scruter le prix des annonces immobilières peut donner des tendances, mais n’est pas le reflet de la réalité. Sur le terrain, le ressenti est tout autre : les vendeurs acceptent de revoir à la baisse leurs prétentions, car les délais pour vendre un bien explosent. Les prêts relais coûtent désormais chers, il devient rationnel d’accepter une moins-value sur la vente de son bien pour financer une nouvelle acquisition. Le temps des plus-values immobilières réalisé sans peine est expiré.
Une accélération en septembre

Le mois de septembre sonne la fin des congés. L’activité immobilière est plus élevée avant l’été, les déménagements estivaux sont les plus nombreux. Mais la rentrée sonne le retour à un marché locatif ultra tendu. Les étudiants auront tout le mal du monde pour se loger. Les investisseurs ont quitté le marché de l’immobilier pour rejoindre celui des produits financiers obligataires, plus rentables, et paradoxalement moins incertains que ceux de l’immobilier. Les rendements locatifs sont en berne et la baisse des loyers à marche forcée ne va pas inciter les investisseurs à revenir sur ce marché locatif en l’état.
Le point bas des prix immobilier attendu mi-2024

Bien que les professionnels de l’immobilier effectuent un lobbying sans faille afin d’inciter les acheteurs et vendeurs à effectuer leurs transactions le plus rapidement possible, business oblige, les observateurs pensent que le point bas des prix de l’immobilier devrait être atteint déjà mi-2024. Donc pas de crise immobilière envisagée, juste un passage plus délicat pendant quelques mois. L’avenir confirmera, ou pas, cette vision optimiste de ce marché.